万科身陷四面楚歌？

　　中秋促销外包售楼 万科上海遭退房难题

　　本报记者 王海春 上海报道

　　九十月一般是房产销售的旺季，地产商为了在这两个月获得好的销售业绩已经开始了促销活动。9月1日开始，万科上海8个楼盘集中进行迎中秋的促销活动。

　　然而在万科金色雅筑日前推出10万元促销让利的活动后，前期购房业主在金色雅筑高举“强烈要求退房”、“不再信任万科”的标语，要求万科退房。这些业主对前来金色雅筑看房的购房者表示：“如果你们现在购房，过不了多久也会加入到我们的退房行列中。”

　　“对万科来说，退房风波发生在金色雅筑这样开发、销售周期比较长的楼盘上，他们多半会以补偿差价或准允退房的方式来平息风波。而其他楼盘不一定有这样的问题。”地产评论专家叶檀认为。

　　转变策略冲击“金九银十”

　　公开数据显示，2007年万科销售额500亿元，2008年万科计划销售额达到800亿元。但目前万科的销售额尚不足300亿元，这意味着万科需要在接下来的3个月内销售完成500亿元的计划，而目前万科每个月的销售额仅有50亿元不到。

　　为了在剩下的3个月内迅速回流现金，完成今年的销售目标，万科展开了销售攻势。首先发力的是万科在上海的项目。9月1日，万科上海方面传出消息，万科在上海的金色雅筑、新里程、燕南园、白马花园、花园小城、四季花城等8个楼盘将集中展开迎中秋八盘集中优惠促销活动，楼盘平均打9.5折。该促销活动效果立现。万科在上海8月30、31日两天内购房者共认购了176套房源，销售金额达2.68亿元。

　　同时万科还在上海首次联手二手房中介公司，将部分销售业务外包出去。据了解，万科在上海独家委托汉宇地产进行“场外推介看盘”团购活动，汉宇地产将其自己的客户推荐给万科，进行购楼洽谈业务。汉宇地产相关人士告诉记者，目前该业务是针对金色雅筑的团购优惠活动，汉宇地产方面告诉记者，目前已有近百套房产由订金转为合同。

　　“万科在上海的销售任务较其他地区重，因此万科在上海推行价格战的力度较其他地区相对更大。”世联地产一位客户总监告诉记者。

　　“如果不抓住接下来3个月的时期，万科今年的销售目前将很难完成。”道邦房产董事林荣时指出，这将对其财务报表产生重要影响，而财务状况的不佳将进一步影响到万科明年的融资计划和发展。而上海是万科主营业务收入的主要来源，所以，上海“金九银十”对于万科有着重要的意义。

　　接受退房继续打折？

　　万科在上海的楼盘频频打折促销使其面临前期业主的退房纠纷。在上海浦东三林板块，万科旗下就有新里程、金色雅筑等5个楼盘。万科8月上旬已推出过优惠活动，不到1个月再次降价，累计降价幅度达到了30%。很显然8月的优惠并没有产生很大的刺激作用，这才会有了这一次更大幅度的降价。

　　然而从最高18000元/平方米的单价下调至14000元/平方米左右，这对“高价”购入万科楼盘的业主来说是个打击。万科金色雅筑的业主表现得尤为激烈。自从万科抛出不同标准来解释降价原因后，不少一期、二期的业主已表现了不满，在今年8月初已组织过一场交涉。当听到金色雅筑减10万、打折的消息后，前期一些购房者组成“退房团”来到金色雅筑售楼处要求退房。

　　要求退房的业主在售楼处向前来看房的人表示：“我们就是你们的前车之鉴。现在万科降价，后面万科会降得更厉害，你们也会加入到我们一行中。” 

　　“如果房子一下跌就要求退房，那么通过价格调节市场行为将起什么作用？岂不是鼓励所有的投资者都来买房产？”一位房产专家认为，因为这种行为某种程度上对投资者传达了这样一种信息，即投资房产是包赚不赔的。

　　不过这位人士也认为，对于自住者来说，每平方米房子下跌近4000元的确是非常大的损失，这无疑损害了他们的购买力，因此对这些自住购房人退房的行为在道义上是完全可以理解的。

　　“购房人应当为其购买行为负责。从法理上讲，如果万科在销售环节上符合法律规定，而且没有其他退房约定的，那么万科没有什么退房的法律义务。”中国指数研究院华东院副院长陈晟认为，是否接受退房或补偿差价取决于万科对该项目价格的评定及事件对其他楼盘影响等的综合评定。

　　林荣时认为，万科接受退房的可能性还是存在的，这主要是为了不影响其总体销售计划。“经过二年左右的建设周期，万科在上海很多的项目今年已经到了项目必须推出的时期。如果今年九十月份业绩不佳，压力就会留到明年。”地产评论专家叶檀指出，因此万科是不得不降价。

　　不过专家认为，如果万科接受退房，将对其他同样销售周期较长的楼盘，形成一种示范效应，从而对其他开发商造成相当大的压力。

　　“对万科来说，退房风波发生在金色雅筑这样开发、销售周期比较长的楼盘上，他们多半会以补偿差价或准允退房的方式来平息风波。”叶檀认为。